市場化人士對限購深惡痛絕，這就相當于在貨幣上重疊票證，縮小貨幣的購買范圍，是行政干預市場的典型產物。

    這話沒有錯，但中國房地產市場是非典型的行政干預市場，有時候需要更多的行政力量進行矯正，民眾由此陷入行政力量的迷信之中，離市場化越來越遠，房地產建立真正公平的市場基礎，將房地產投資收益限定在平均收益的范圍之內，才是治本之策。

    市場人士目前非常痛恨房地產限購舉措，認為如此行事必然導致市場扭曲，未來房地產市場走高。這話說反了，房地產限購確實是非市場的，但在目前扭曲的市場下卻是非常有效的，中國房地產的悖論，說明目前的房地產根本不是市場人士嘴里的正常市場，而是一個壟斷加投機的怪胎。

    房地產限購之所以有效，是因為中國房地產的現金支付率較高。以房地產市場產銷兩旺的2009年為例，當時政府鼓勵房地產貸款，里昂證券8月發布國內房地產市場分析，認為國內市場需求旺盛，原因之一是現金支付率走高。如萬科A（000002）的銷售出現放緩，由5至7月的50%強降至8月份的45%，但7、8兩月購房全現金支付比率由2至3月份的16%至18%上升至20%至21%，顯示中國購房者購買力充足，因而對抵押緊縮表現出彈性。

    在貸款緊縮的情況下，人們愿意拿出現金來購買房地產，由于水浸銀根持續的時間太長，市場現金流太大，因此限貸對房地產市場影響不大。

    以海南房地產為例。2010年1月27日，海南新聞網發布海南省委副書記、省長羅保銘在海南省政協五屆三次會議舉行第二次全體會議上的講話，頗為自得地提出：海南房地產不存在泡沫，海南的房價上漲的主要推動力是市場供需矛盾。今天的海南和昔日的海南不能同日而語，現在海南的房子供不應求，且購買者的現金支付率達80%，“島外群體來到海南買房，買的是陽光、空氣，買的是健康、生態、養老、預期。”

    海南的人均可支配收入盡管增長較快，在國內從下游上升到中游，但難以支撐海南如此之高的房價。從上個世紀80年代到至今，海南就如同中國的佛羅里達，一再成為中國房地產泡沫的桿竿中國房地產泡沫第一次崩潰，出現在海南，全國房地產市場化之后，房地產價格增長最快的行列中依然有海南。

    原因在于，海南匯聚了全國投資者的資金，以海南本地的人均收入與當地房價比，房價收入比處于岌岌可危的高位，幾十年的收入才能買一套房，但考慮到全國投資資金匯聚海南，海南從海口到三亞的絕大部分海灘被房地產項目圈占，而中國富裕人士的成功標志之一，就是冬天在中國惟一的熱帶島嶼、自家的別墅中享受悠閑日光浴，海南因此成為旅游、投資地產的大本營，當地居民收入對海南房價無法形成強大的約束力。海南房產的現金支付率居然高達80%，在海南的房地產市場貼上了三個字的標簽，“不差錢”。即使銀行不放貸，只要社會整體貸幣量不斷增長，只要中國的富裕階層手握大量資金，海南房地產就如皇帝的女兒，不愁嫁。

真正對海南房地產市場構成重大打擊的只有兩種可能：第一，整體經濟與貨幣緊縮，央行不斷緊縮貨幣的結果是資產品價格下降，二手房市場成交慘淡，富裕群體投資旅游休閑的興趣將大幅下降，資金從海南房地產市場拐個彎，走了；第二，海南房地產對島外人士實行限購政策，島外泛濫的貨幣與巨富人群對著海南房地產干著急，島內房地產價格必然回歸，與島內居民的人均可支配收入相符。讓我們回想海南房地產第一次調控，是強力的緊縮性宏觀調控與貨幣緊縮的結果。